最終更新日 2025年1月19日
●家賃保証とは
家賃保証とは、その名の通り家賃を保証してもらえるサービスです。
主にオーナーが全保連などの家賃保証会社とマンションのすべての部屋を一括で契約してしまうことを指します。
サブリースと呼ばれているものがこれにあたります。
サブリース会社は相場の80％～90％程度の家賃で契約を結びますので、実際に入居者から支払われる家賃との差額がサブリース会社の利益です。
このことから、都心部の人気エリアの物件ではほとんどメリットがないことがわかるでしょう。
放っておいても入居者が集まるような物件の場合、空き室リスクはかなり小さいです。
そのため、わざわざ中間マージンをとられてまで家賃保証会社と契約する必要はないのです。
地方の物件で入居者が集まりにくい物件の場合にはメリットが出てくるでしょう。
最大30年間家賃を保証しますなどという謳い文句を掲げている会社もありますが、実際には30年間同じ家賃が保証続けられることはあり得ません。
一般的には2年～4年ごとに家賃の見直しをすることになります。
法律によって家賃の見直しをする権利が入居者に与えられており、それは家賃保証会社も同じなので、オーナーは基本的に断ることはできません。
ただし、絶対に家賃の値下げに応じなければならないというわけではありません。
応じないという選択肢をとることもできます。
しかし、値下げ交渉に応じなかったら契約を切られてしまうというリスクもあります。
契約を切られて空き室だらけの物件をおしつけられても困るオーナーは、家賃の値下げ交渉に応じるしかないでしょう。
●サブリース契約のトラブル事例
地方の物件は特に、事情の変更によって相場が変わりやすいです。
近くに工場ができた・逆に移転してしまった。大学ができた・逆に大学が移転してしまったなどです。
近くに墓地ができてしまったというケースもあります。
事情の変更によって大きく家賃を下げなければならなくなったとき、サブリース契約を結んでいたことを後悔することになるかもしれません。
サブリース契約は初期の頃は大変魅力的なサービスと考えられていましたが、年月が経過して失敗例・トラブルもたくさん登場しました。
よくあるトラブルは、「30年間家賃を保証してくれると聞いていたのに、4年後に家賃を下げることになってしまった」などです。
「30年間の保証」を謳われていても実際には2年～4年ごとの契約更新で見直しがあることを理解しておきましょう。
そこで異常な値下げ交渉をしてくる悪質な会社も存在しているそうです。
サブリース会社はどこと契約してもよいというわけではなく、しっかりと信頼できる会社であることを確かめてから契約を結びましょう。
サブリースでは基本的にアパート・マンションの全室を一括で借り上げします。
全部で12戸の部屋があったとしたら、基本的にすべての部屋をサブリース会社に貸し出しします。
サブリース会社は部屋を借りる契約をしますが、実際に住むわけではありません。
入居者を募集して、入居者が実際に住むことになります。
入居者募集・説明・見学・契約といったこともほぼすべてサブリース会社が行いますので、実力がある会社を選ぶことも重要です。
すべての管理をまかせるかどうかについては、ケースバイケースです。
●管理会社にすべてをまかせっきりにしないほうが安全
管理会社にすべてをまかせていると、契約が終わって物件の状態を確認したところ空き室だらけでひどいありさまだったというトラブル報告もあります。
それまですべてを管理会社にまかせていたのが、いきなり空き室だらけの物件が戻ってきてしっかりと不動産経営ができるかというと、難しいでしょう。
なるべく管理会社にすべてをまかせっきりにするということは避けたほうがいいです。
このように、「30年間家賃を保証します」といったサービスには問題点もわかってきており、今はあまりおすすめできない方法となります。
お金だけを出したらあとは管理会社にすべてをまかせてなにもしない。毎月口座にお金が振り込まれるのを確認するだけという働き方はお金だけが目的の投資家にとっては理想的です。
しかし、管理会社とトラブルがあったときに、物件が戻ってきて自分で経営を引き継がなければならなくなったときに苦労します。
なるべく自分でできることは自分でやり、できないことを管理会社に部分的にまかせるというやり方のほうがよいでしょう。
家賃を保証してくれると空き室リスクを回避できますが、そもそも空き室が出ないような人気の物件ではあまり意味がありません。
逆に、空き室がたくさん出る物件の場合には、家賃を値下げされる可能性が高いので、2年～4年後の契約更新のときに家賃を大幅に値下げされて困ることになるかもしれません。
現代では不動産投資をサポートしてくれるさまざまなサービスが登場しているので、しっかり調べてメリット・デメリットを比較して自分に一番合っているサービスを選ぶことが大切になります。
全保連などの家賃保証サービスは急速に成長・変化しているので、最新の情報をよくチェックしておきましょう。
・・・全保連の保証料について
