収益不動産とは、不動産を購入して第三者に賃貸住宅として貸し家賃収入を得ることができる、いわゆる不動産投資用の土地や建物のことです。
（参考：ニュートンアドバイザーズ）
自己所有の土地や建物をあらかじめ所有している場合は、それに手を加えるだけでよいのでそれほどの負担にはなりませんが、ほとんどの場合土地や建物をはじめから所有しているわけではありません。
そのため一から購入しなければいけませんが、ローンを組んででもマンションの部屋などを購入して他の人に貸し、その家賃でローンや税金を支払い、残りは収益となるような不動産投資を考える人は少なくありません。
目次
選び方を間違えれば失敗する可能性が大きい
それでも実際に収益物件の購入を考えると、購入に高額な費用が掛かるので、ローンを組んでまで購入したマンションに誰も入ってくれなければ、家賃収入がなくローンはすべて自費から支払わなければならなくなってくるので、購入を躊躇する人も多いのです。
購入する収益不動産が、本当に収益を得られるものになるのか、それとも空き室になって家賃収入も入ってこない状態になるのかどうかは、不動産の選び方にとても大きく関わります。
選び方を間違えれば失敗する可能性が大きく、上手に選ぶことができれば成功する確率が高くなるのです。
とにかくローンや諸経費の支払いをしても、利益が残らないと収益が出るとは言えません。
満室が期待できそうな中古のアパートかマンションを選ぶ
それではどのような物件を選べばよいのでしょうか。
まずは、満室が期待できそうな中古のアパートかマンションを選ぶことです。
満室が期待できそうな所というのは、交通面でも生活面でも便利な立地条件の良いところに建っているアパートやマンションです。
中古なので、8室程度の建物なら一棟買いでも手ごろな価格で購入することができます。
ただそのようなところは人気が高く売り出されればすぐに買い手がついてしまうので、購入自体が困難な場合があります。
立地条件が良くて高利回りな物件を購入するためには、日ごろから不動産業者とコミュニケーションを取っておいて情報をいち早く教えてもらえるような関係にしておき、売り出しがあればすぐに購入できるように事前準備しておくことが大切です。
新築のアパートのメリット
次に収益不動産として選びたい物件は、新築のアパートです。
アパートといっても新築なので1億円近くする場合もありますが、新築という分家賃を高く設定することが可能になるからです。
また新築で購入して置くと売却するときも築浅物件として高く売れる可能性もあります。
ただ新築物件を購入する場合はどんなアパートにするか決めなければいけないことがたくさんあるので、時間の余裕も必要になります。
特に収益不動産への投資が初めてという場合には、中古マンションの購入が勧められています。
中古なら戸建てでも良いのですが、戸建ての方がマンションよりも後々トラブルが多いといわれています。
例えば、戸建ての白アリの有無の確認やマンションの区分相場に比べて戸建ては相場がわかりにくいなどの問題があるからです。
マンションの場合はそのようなトラブルが少なく、定期的な大規模修繕なども行っているので、初心者には適しているといえます。
不動産投資には節税対策ができるというメリットがある
これらのように良い物件と出会えれば、毎月の家賃収入の中から収益を得ることが可能です。
ローンを組むにしても、サラリーマンのように毎月安定した収入があれば融資の審査にも通過する可能性が高くなるので、ローンでの購入がしやすく、自己資金が少なくても始めることができます。
また、不動産投資には節税対策ができるというメリットがあります。
不動産を購入して1年から2年は諸費用が掛かるため所得税の控除が受けられたり、相続税の負担を軽減できます。
さらにローンを組むときに団体信用保険に加入をすることで、万一ローンの支払者が不慮の事故や病気などで亡くなった時に、その後残されたローンの支払いは免除してもらうことができるので生命保険代わりにもなります。
そしてインフレになtt場合、現金の価値が下がるので預貯金でお金を持っていると価値が下がってしまいますが、不動産投資をすればインフレになっても価値が変わることがないので、インフレにも強い投資方法ともいえるのです。
物件選びを間違えると空き室のリスクが出て大損をしてしまう可能性もある
このようなメリットがある反面、物件選びを間違えると空き室のリスクが出て大損をしてしまう可能性もあることがデメリットとなります。
どのような物件を選べばよいかということは前述しましたが、逆にデメリットとなる物件は、新築のワンルームマンションや人口が少なくて立地条件の良くないところの物件です。
新築マンションはワンルームでも購入価格が割高となりますが、家賃設定も高くできます。
しかしそれは初めだけで、次からは新築ではないので高い家賃設定はできないことや、売却をするときに新築での購入価格よりずいぶん安い売値になってしまうからです。
まとめ
また人口が少なく立地条件も良くなければ、住む人がいなくて空き室になる可能性が高いからです。
収益不動産を購入するときは、物件選びを慎重にすることが大切です。
最終更新日 2025年5月12日
